Enligt Arvid Hallén, vars idéer har varit en central inspiration för denna analys, är hyresregleringen en brådskande fråga som kräver omedelbara åtgärder. Hyresregleringen är också vida erkänd bland nationalekonomer som en problematisk åtgärd som bidrar till omfattande bostadsbrist. Byggföretagen tvekar att uppföra nya hyresfastigheter eftersom regleringarna förhindrar dem från att sätta hyror som speglar den verkliga marknadssituationen. Denna restriktion resulterar i långa bostadsköer. I jämförelse, i länder där hyresmarknaden inte är reglerad, är processen att hyra en bostad lika enkel som att hyra ett kontorsutrymme i Sverige.
Reglerade hyror tillsammans med fria marknadspriser på bostadsrätter uppmuntrar till ombildningar av hyresrätter till bostadsrätter. Denna tendens förvärrar inte bara bristen på hyresbostäder men gynnar också de som kan omvandla sina lägenheter, på kostnad av dem som är kvar i hyressystemet. Vidare leder ett reglerat hyressystem till underhållsbrister som kan resultera i förfall eller till och med rivning av byggnader med historiskt värde.
Hyresregleringen hindrar också rörligheten på bostadsmarknaden genom att låsa in hyresgäster i deras nuvarande kontrakt. Detta förhindrar effektiva flyttkedjor, där exempelvis stora lägenheter som kunde gynna barnfamiljer istället bebos av pensionärer, vilket förvärrar bostadsproblemen ytterligare.
Avskaffandet av hyresregleringen ses generellt som positivt, särskilt för nyproduktion, eftersom det inte berör befintliga hyresgäster. Ändå kan justeringar av det befintliga systemet leda till stora förmögenhetsöverföringar från hyresgäster till fastighetsägare. För att mildra dessa effekter krävs genomtänkta, kompenserande reformer.
En möjlig reform är införandet av rikshyresreverser, en metod utvecklad på 1960-talet av den svenske nationalekonomen Assar Lindbeck. Genom att standardisera dessa reverser och göra dem handelsbara på finansmarknaden, kan de fungera som en säkerhetsmekanism för hyresgäster mot framtida hyreshöjningar när regleringen avskaffas.
För varje hyreshöjning en fastighetsägare genomför, krävs det att motsvarande belopp betalas till staten och att en revers ges till hyresgästen, vilken kan behållas som en investering även vid flytt. Denna modell möjliggör för hyresvärdar att initialt höja hyrorna till marknadsvärde, med ett följande årligt höjningstak.
Denna ansats medför att staten övertar en kreditrisk mot fastighetsägare över en 25-årsperiod, en risk som anses värd att ta för att säkerställa en fungerande hyresmarknad fri från köer och brist. Rikshyresreverser kan även emitteras av Riksgälden och agera som ett finansiellt instrument på kapitalmarknaden, vilket möjliggör för hyresgästerna att omvandla sina reverser till kapital i framtiden. Dessa instrument är endast tillgängliga på reglerade marknader för att försäkra att hyresgästerna inte utsätts för ekonomiskt utnyttjande.
Således kan en gradvis avveckling av hyresregleringen implementeras, vilket undanröjer dess negativa effekter samtidigt som det skyddar och potentiellt gagnar nuvarande hyresgäster.
Filip Linnert
högerkonservativ debattatör
